Per avere un mutuo, che sia per la prima casa o per la seconda casa, le banche richiedono al cliente il possesso di alcuni requisiti.
Quando si è alla ricerca di un mutuo è bene essere informati sui requisiti che solitamente sono richiesti e sapere che ci sono banche più elastiche o permissive, quindi che hanno delle maglie più larghe nell’accesso al credito, ed altre più rigide che concedono mutui solo a chi possiede esclusivamente determinati requisiti. E’ ovvio che la scelta della banca ideale dove accendere il mutuo, quella in linea con i propri requisiti e che abbia il prodotto più vantaggioso per le proprie esigenze, debba essere decisa insieme ad un professionista se si vuole realmente ottenere un mutuo conveniente.
Ad ogni modo ci sono alcune linee generali, condivise dalla maggior parte degli istituti di credito, nelle quali si deve rientrare ai fini dell’ottenimento del mutuo.
Loan to value
E’ la percentuale del prestito rispetto al valore dell’immobile. Più bassa è la cifra richiesta in proporzione al valore dell’immbile e più facilmente il mutuo sarà concesso. Va comunque ricordato che le banche possono erogare fino all’80% del valore dell’immobile ma alcune di esse arrivano fino al 100% se il mutuatario sottoscrive contestualmente una garanzie assicurativa.
Rapporto tra la rata ed il reddito
In genere la rata del mutuo corrisponde circa al 30-35% del reddito netto del richiedente. Oppure, se i richiedenti sono due, corrisponde al 30-35% della somma dei due redditi netti. Tale percentuale permette il pagamento delle rate mensili mentre una quota più alta potrebbe mettere in difficoltà economiche il mutuatario.
Presenza o assenza di garanti
Non tutte le banche hanno le stesse politiche rispetto ai garanti. In linea di massima, quando i richiedenti sono due, con un contratto a tempo indeterminato ed un adeguato rapporto rata/reddito (vedi punto precedente) non sono richieste altre garanzie. Diversamente, molte banche preferiscono tutelarsi con la firma di un garante che possa, per l’appunto, rimborsare le rate nel caso in cui il mutuatario non fosse in grado. Hai letto “Fare un mutuo: ci vuole sempre un garante?”
Quanto valgono i garanti
Il valore delle garanzie dipende assolutamente da banca a banca.
In generale, possiamo anticipare che la maggior parte di esse considera la firma di un genitore o di un coniuge come la garanzia più forte; un pò meno la firma di un fratello, ancora meno quella di un parente ed infine, la garanzia più debole, è quella di un conoscente. Ma, ripetiamo, questo solo in linea generale perché nella realtà non tutte la banche applicano le medesime politiche. Infatti, alcune banche non considerano la garanzia di un amico come utile ai fini dell’ottenimento del mutuo, ma esigono solamente quella di un familiare a differenza di altre che considerano il coniuge o il partner convivente un garante molto forte, decisamente più rilevante rispetto a quella di un genitore o di un fratello o sorella.
Insomma, occhio perché ogni banca ha le proprie politiche di credito!
Come scegliere mutuo e banca ideali
L’offerta di mutui casa sul mercato è ormai molto ampia e diventa davvero difficile sapersi orientare.
Se proviamo a fare una ricerca sul web scopriamo quanti operatori bancari promuovano i loro mutui e quanto possa essere ricco il bouquet di prodotti: dai classici mutui a tasso fisso e variabile a tutte le soluzioni intermedie, fino al mutuo con cap.
Proseguendo nella nostra ricerca troviamo inoltre siti e portali che offrono interessanti comparazioni di prodotti di mutuo e di diverse banche, offrendoci le relative condizioni economiche in termini di spread e di spese accessorie.
Pensiamo allora di aver trovato la soluzione: ecco mutuo e banca ideali!
Dobbiamo però sapere che ogni banca promuove giustamente le proprie condizioni economiche standard, ricavabili anche dai Fogli Informativi presso le filiali della stessa, che però spesso subiscono variazioni importanti in fase di istruttoria della nostra richiesta.
La stessa banca potrebbe infatti offrire il medesimo prodotto di mutuo a due clienti applicando condizioni economiche diverse, per esempio in termini di spread; oppure due clienti con le stesse caratteristiche potrebbero trovare condizioni diverse da un istituto all’altro.
Mutuo: qual è l’importo massimo erogabile?
Fare un mutuo richiedendo una somma piuttosto alta rappresenta per molte coppie, giovani o meno, l’unica possibilità per realizzare il sogno dell’acquisto di una abitazione. Negli ultimi anni questa tendenza si è consolidata, rafforzata dai ritmi della vita moderna che inducono le persone a risparmiare sempre meno denaro. E dunque, se solo sino a 15-20 anni fa era normale accedere ad un mutuo disponendo già di una cospicua somma, ormai chi si mette alla ricerca della casa spesso lo fa senza aver accantonato alcuna riserva finanziaria.
A dir il vero, la Banca d’Italia indica nell’80% del valore immobiliare il tetto massimo di importo finanziabile per un’operazione di credito fondiario, categoria alla quale vengono assimilati anche i mutui (art.38 D.lg. 385/93, “Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”). Parrebbe dunque che l’operazione di “finanziamento totale” debba essere considerata anomala e non possa mai avvenire. In realtà è la stessa Banca d’Italia a fornirci la soluzione e …un’ingegnosa scappatoia.
Le banche, così viene stabilito, potranno concedere finanziamenti sino al 100% del valore dell’immobile a condizione d’offrire garanzie aggiuntive come il pegno su titoli o, caso più frequente, polizze fideiussorie. Sostanzialmente la banca si coprirà dal rischio di non recuperare, da un mutuatario insolvente, la parte eccedente l’80% con una polizza, e sarà la compagnia d’assicurazione a garantire in tal senso il pagamento. L’operazione, com’è ovvio, avrà dei costi che verranno anticipati dalla banca e girati al proprio cliente.
Dopo anni in cui il prodotto veniva proposto da quasi tutte le banche, ora sono rimaste in poche a mantenerlo tra il proprio “catalogo prodotti”. Le politiche di credito sono state riviste radicalmente e diventa quindi basilare affidarsi a professionisti in grado d’orientare le scelte dei clienti, aiutandoli a raggiungere il proprio obiettivo.
Fare un mutuo: ci vuole sempre un garante?
Avere delle garanzie rappresenta un buona carta di presentazione quando si vuole ottenere un mutuo per la casa. Ma è sempre necessario avere un garante? Ogni banca ha le proprie politiche di credito, alcune più elastiche ed altre decisamente meno.
Quando la banca non ritiene sufficiente il reddito e la posizione del richiedente a garanzia del denaro in prestito, per tutelarsi vede opportuna la presenza di un garante.
E’ certamente doveroso anticipare che ogni istituto di credito ha le proprie regole interne su cui basa l’accesso al credito dei potenziali clienti: alcuni estremamente rigidi ed altri più elastici. Ciò significa che la stessa richiesta di mutuo può essere bocciata in una banca ed approvata in un’altra!
In linea di massima, quando i richiedenti sono due lavoratori a tempo indeterminato senza altri prestiti in corso, non si presentano particolari problemi e non è richiesta la firma di un garante.
Diversamente, molte banche tendono a tutelarsi con la presenza di un garante. Il suo ruolo, infatti, è proprio quello di far fronte al debito del mutuatario nel caso in cui questi non potesse più pagare normalmente le rate del finanziamento.
Non tutti i garanti sono uguali, tendenzialmente le banche prediligono i parenti di primo grado (hai letto “Il garante per il mutuo: quando è richiesto, è preferibile un parente di primo grado”?).
Attenzione allora: come detto inizialmente, la stessa pratica può essere approvata in una banca e bocciata in un’altra!
