Quando si decide di intervenire con il rifacimento di tutti gli ambienti di cui è costituita una casa, non si può pensare di procedere senza un minimo di pianificazione (noi suggeriremmo un massimo, perché, a dispetto di una programmazione minuziosa e precisa, gli inconvenienti sono sempre in agguato, figurarsi nel caso in cui si proceda a tentoni, senza una direzione chiaramente prefissata, quali potrebbero essere le ripercussioni sull’intero progetto, traducibili in un incremento di costi e tempi, e in risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali).
È per questo che si profila come assolutamente necessario un progetto per la ristrutturazione di un appartamento, magari (e anche questo lo consigliamo vivamente) di scegliere un tecnico abilitato, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere), che fungerà da referente di tutti i soggetti coinvolti (Comune compreso).
E sempre nell’ottica di non lasciare nulla al caso, è bene procedere alla stesura di un capitolato per la ristrutturazione di un appartamento.
Si tratta in definitiva di un vero e proprio contratto, capace di tutelare entrambe le parti in causa.
Ristrutturazione di un appartamento: strutturazione di un capitolato
Si tratta del documento, allegato al contratto di appalto, in cui si descrivono puntualmente tutti gli interventi che verranno realizzati, tutte le fasi che verranno seguite, compresi i materiali che verranno impiegati, le tecniche costruttive alle quali si farà ricorso, la definizione di volumi e superfici, le tempistiche e la durata dei lavori, e ovviamente la stima dei costi di realizzazione. E non da ultimo gli obblighi e i diritti delle parti che stipulano il contratto, dal momento che il capitolato delle opere edili di una ristrutturazione, una volta firmato da entrambe le parti, rappresenta anche un documento con cui è possibile tutelarsi in giudizio, anche se questo documento, obbligatorio nei rapporti tra imprese e pubbliche amministrazioni, è invece facoltativo tra privati.
Un contratto di appalto, oltre al citato capitolato delle opere edili di una ristrutturazione, comprende anche la Dichiarazione impegnativa dell’Appaltatore (di cui sono parte integrante: gli elaborati grafici progettuali; le Specifiche tecniche e relazioni tecniche di progetto; il piano di sicurezza; il computo metrico per la ristrutturazione di un appartamento; il Programma integrato dei lavori; la documentazione della progettazione della sicurezza, atto a garantire il rispetto delle norme in materia di igiene e sicurezza sul lavoro; l’offerta presentata dall’Appaltatore); l’Oggetto dell’Appalto (che nel caso specifico riguarda la ristrutturazione di un appartamento); l’Ammontare dell’Appalto (perché è necessario subito stabilire un budget di spesa e comunicalo al progettista, di modo che le proposte di progetto tengano in debita considerazione questo importante aspetto); le Funzioni, i compiti e le responsabilità del Responsabile Unico del Procedimento, del Responsabile dei Lavori, del Direttore dei Lavori, del Direttore Operativo, dell’Ispettore di cantiere, del Coordinatore della sicurezza (mansioni che non è detto poi non possano convergere tutte in una o due figure).
Ristrutturazione di un appartamento: esempio di capitolato
Il capitolato delle opere edili di una ristrutturazione si compone di una parte introduttiva nella quale vengono citate le caratteristiche dell’abitazione sulla quale intervenire: indirizzo, numero d piano (e presenza o meno dell’ascensore), numero di vani e loro dimensioni, etc.
Nella parte successiva viene sviluppato il progetto di intervento vero e proprio, che comprende le eventuali demolizioni (di tramezze, piastrelle a pavimento e/o a rivestimento, di sanitari, porte, etc.); le formazioni di scassi (per l’alloggiamento delle guaine, delle cassette portafrutto e di derivazione, per le tubazioni dell’acqua calda e fredda e degli scarichi, etc.); gli interventi sull’impianto elettrico, quello idraulico (di bagno e cucina), l’Impianto del gas e quello di riscaldamento; le opere murarie; la piastrellatura; e infine la coloritura. Tutto specificando i prodotti utilizzati, le tecniche impiegate, e l’ampiezza delle superfici d’azione.
Ogni capitolato per la ristrutturazione di un appartamento si conclude, chiaramente, con le informazioni di contatto, e dunque con numero di telefono e fax, ed eventualmente indirizzo mail e sito internet da visionare.
Ristrutturazione di un appartamento: il computo metrico
Quando si dispone del progetto esecutivo, la stima del costo di costruzione viene risolta con un procedimento analitico il quale è solitamente indicato con il nome di computo metrico per la ristrutturazione di un appartamento, nel quale, nel momento in cui vengano specificate quantità e relativi prezzi unitari (che si definiscono in sede di contratto) si parla di lavori a misura, oppure di lavoro a corpo (che forse potremmo anche definire “a forfeit” o “chiavi in mano)” qualora compaia una descrizione unica che comprende tutte le voci necessarie alla realizzazione dell’opera (quindi senza le varie unità) e una quantità univoca e generale.
